O desconto de um leilão pode chegar a mais da metade do valor de mercado. Mas quem entra atrás da pechincha nem sempre percebe que está comprando, junto com o imóvel, um risco que a compra tradicional não tem: pagar pelo bem e, meses depois, ter a arrematação anulada na Justiça. Com o volume de imóveis levados a leilão em forte alta - impulsionado pelos juros elevados e pela retomada acelerada dos bancos - e com o perfil do comprador migrando do investidor experiente para o consumidor final, esse risco deixou de ser detalhe técnico e virou problema de bolso.
“O maior engano é achar que a arrematação limpa automaticamente os problemas do imóvel. Não limpa. Quem não faz uma auditoria antes do lance pode pagar pelo bem e depois enfrentar uma ação anulatória, ficar anos sem a posse e manter uma quantia elevada imobilizada até uma eventual restituição”, afirma Igor Lopes Assunção, advogado especializado em direito imobiliário contencioso, com atuação focada na suspensão e anulação de leilões de imóveis.
Os dois vícios que mais derrubam uma arrematação
Na experiência de quem atua justamente para desconstituir leilões, dois problemas se repetem. O primeiro é o preço vil. “Ele aparece quando há uma diferença expressiva entre o valor real do imóvel e o valor usado no leilão. Um sinal claro de alerta é o lance mínimo da segunda praça abaixo de 50% da avaliação”, explica. Antes de arrematar, diz o especialista, o comprador precisa conferir se metragem, localização e estado de conservação são compatíveis com a avaliação e com os preços da região - e pesquisar se o antigo dono já move ação questionando esse valor.
O segundo é a nulidade da intimação do antigo proprietário, comum quando se recorre à intimação por edital sem esgotar as tentativas de localizá-lo pessoalmente. “Antes de participar, o comprador deveria pedir ao Cartório de Registro de Imóveis a documentação completa do procedimento e checar, de preferência com apoio jurídico, como a intimação foi feita”, orienta. E reforça: em leilão judicial, ler o edital não basta. “É preciso analisar o processo do início ao fim - citação, penhora, intimações, avaliação e edital. Uma avaliação antiga ou incompatível com o mercado é um dos maiores sinais de risco”.
O que o STJ tirou (e o que deixou) na conta do comprador
O Tema 1134 do Superior Tribunal de Justiça mudou parte importante do cálculo. “Nos leilões judiciais, os débitos tributários anteriores à arrematação, como o IPTU, saíram da conta do arrematante e passaram a ser pagos com o próprio valor do leilão, mesmo quando o edital diz o contrário, porque o edital não pode contrariar o Código Tributário Nacional”, resume o advogado. Os editais publicados em 2026 já seguem esse entendimento.
Isso não significa imóvel sem custo extra. Continuam com o comprador a comissão do leiloeiro, o ITBI, as despesas de registro, a regularização e as medidas para obter a posse. As dívidas de condomínio anteriores pedem análise à parte e a regra vale para leilões judiciais, não para os extrajudiciais promovidos por bancos, que seguem lógica própria.
A arrematação não termina no pagamento
O intervalo entre a carta de arrematação e a entrega das chaves costuma durar meses, e é aí que muitos tropeçam. “O maior erro é acreditar que a carta de arrematação equivale ao registro do imóvel e à posse. Não equivale”, diz o advogado. O comprador precisa registrar o título, verificar impugnações, identificar quem ocupa o bem e adotar a medida correta para retomá-lo. Agir por conta própria ao trocar fechaduras, cortar serviços ou entrar no imóvel sem autorização, é outro erro grave, que pode gerar responsabilidade civil e até criminal.
Para o especialista, a lição cabe em uma frase: “A estratégia de posse tem que existir antes mesmo do lance. A boa arrematação não termina com o pagamento, ela termina com o imóvel registrado, regularizado e efetivamente disponível ao comprador”.
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