Uma recente decisão do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) promete impactar diretamente o mercado imobiliário brasileiro ao confirmar a possibilidade de utilização de instrumento particular para a constituição da alienação fiduciária em determinadas operações. A medida fortalece a tendência de desburocratização das negociações imobiliárias e pode representar redução de custos, maior agilidade e mais eficiência para compradores, vendedores, incorporadoras e instituições financeiras.
A alienação fiduciária é atualmente a principal modalidade de garantia utilizada em financiamentos imobiliários. Nesse modelo, o imóvel permanece na posse do comprador, mas a propriedade é transferida fiduciariamente ao credor até a quitação integral da dívida. Por isso, qualquer mudança relacionada à formalização desses contratos desperta atenção de todo o setor.
Segundo o advogado e especialista em Direito Imobiliário Stéfano Ribeiro Ferri, a principal mudança está na eliminação de uma exigência que, até então, gerava custos e atrasava operações sem respaldo legal.
"O CNJ consolidou o entendimento de que a alienação fiduciária de imóveis pode ser formalizada por instrumento particular com efeitos de escritura pública, independentemente de o credor integrar o Sistema Financeiro da Habitação (SFH ou o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Na prática, isso significa que deixa de ser obrigatória, nessas hipóteses, a lavratura de escritura pública em cartório de notas. É importante destacar, porém, que o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis continua sendo indispensável para que a garantia produza efeitos perante terceiros e tenha validade jurídica”.
Com isso, os principais beneficiados são compradores, incorporadoras, loteadoras, fundos de investimento, securitizadoras, fintechs e demais empresas que utilizam imóveis como garantia em operações de crédito. A medida também favorece o mercado como um todo, pois amplia a concorrência entre os agentes que oferecem crédito, reduz custos operacionais e confere maior previsibilidade às transações.
O especialista pontua que “ela encerra uma insegurança jurídica que se instaurou após os provimentos editados pelo próprio CNJ em 2024, que restringiam o uso do instrumento particular e geravam interpretações divergentes entre os cartórios."
Na avaliação do advogado, a decisão demonstra que a simplificação dos procedimentos não representa redução da proteção jurídica das partes envolvidas.
"O contrato deve ser elaborado com precisão, contendo cláusulas claras sobre o valor da dívida, condições de pagamento, encargos, hipóteses de inadimplemento e procedimentos para eventual consolidação da propriedade. Além disso, o registro no Cartório de Registro de Imóveis continua sendo obrigatório. Sem esse registro, a alienação fiduciária não se constitui validamente”.
Para compradores, investidores e empresas que pretendem utilizar a alienação fiduciária como garantia, Ferri destaca que a decisão amplia as possibilidades de formalização, mas não afasta a necessidade de planejamento jurídico e análise documental.
"Um contrato bem estruturado continua sendo o principal instrumento para prevenir litígios futuros. É fundamental verificar se o imóvel está regular, livre de restrições registrais e com a documentação em ordem antes da constituição da garantia. A realização de uma due diligence imobiliária continua sendo uma etapa recomendável, especialmente em operações de maior valor. Outro ponto importante é não confundir a dispensa da escritura pública com a dispensa do registro imobiliário. O registro permanece sendo requisito essencial para a constituição da alienação fiduciária e para a produção de seus efeitos perante terceiros”, destaca o advogado, que esclarece que a decisão do CNJ traz um ambiente de maior segurança jurídica e previsibilidade para o mercado e tende a estimular novas operações de crédito garantidas por imóveis, ampliar a concorrência entre os agentes financiadores e tornar o crédito mais acessível.
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