Num momento em que o mercado imobiliário paulistano vive seu maior ciclo de expansão em anos - os lançamentos de imóveis residenciais subiram 34% em 2025 na comparação com 2024, totalizando 139,7 mil novas unidades, e as vendas cresceram 9%, para 113 mil unidades, segundo o Secovi-SP -, uma prática ilegal silenciosa pode estar encarecendo a conta de centenas de milhares de compradores: a cobrança mensal do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) em contratos de imóveis na planta com prazo inferior a 36 meses.
O alerta é do advogado Daniel Vicentini, especialista em Direito Imobiliário do escritório Vicentini Advogados. Segundo ele, a irregularidade é sistêmica no setor e pode gerar ao consumidor o direito de reaver valores pagos a mais, com a possibilidade, em casos de má-fé comprovada, de receber de volta o dobro do que foi cobrado indevidamente.
"A correção mensal só é permitida quando o contrato tem duração efetiva superior a 36 meses. Quando o prazo é menor, a lei exige que a correção seja aplicada apenas uma vez ao ano. O que ocorre na prática é o descumprimento sistemático dessa norma".
Uma lei clara e sistematicamente ignorada
A regra não é nova nem ambígua. A Lei 10.931/2004 proíbe expressamente a correção monetária mensal em contratos que objetivam a comercialização de imóveis com base em qualquer índice de reajuste mensal, quando o parcelamento for inferior a 36 meses. Apesar disso, a prática continua disseminada.
O impacto financeiro sobre o comprador é considerável. Imagine um contrato de R$ 300 mil com duração de 23 meses: na forma correta, com INCC de 4% ao ano aplicado uma vez a cada 12 meses, o preço final deveria subir apenas cerca de R$ 12 mil reais.
Aplicado mensalmente, o valor exigido a mais superar os R$ 20 mil. Especialistas do setor apontam que, dependendo do prazo e da variação do índice, o impacto pode chegar a 8% do valor total do contrato, e deve ser devolvido em dobro. O dado ganha peso quando se observa que o INCC-M acumulou alta de 6,10% nos 12 meses encerrados em dezembro de 2025, segundo a Fundação Getúlio Vargas (FGV). Em 2024, o acumulado havia sido de 6,34% - um avanço expressivo na comparação com os 3,32% registrados em 2023.
O truque da "parcela fantasma"
Daniel Vicentini detalha ainda uma manobra específica adotada pela maior parte das incorporadoras para burlar a legislação: o chamado "alongamento artificial do contrato". A estratégia consiste em inserir no contrato uma parcela final de valor simbólico - às vezes de poucos reais -, com vencimento logo após o 36º da assinatura. Com isso, o contrato aparenta ter prazo superior ao limite, aparentando a correta cobrança mensal do INCC.
Cientes dessa diretriz, as construtoras passaram a criar fluxos de pagamento incluindo uma parcela de valor muito baixo com vencimento após 37 meses, simulando a adequação do pacto à legislação. No entanto, o Tribunal de Justiça de São Paulo reiteradamente condena a incorporadora a restituir valores aos compradores justamente por incluir essa parcela na clara tentativa de burlar a legislação.
"Essa estratégia busca dar aparência de legalidade a uma cobrança indevida. A Justiça já percebeu a manobra e tem considerado o prazo efetivo do contrato, não o prazo artificial criado pela incorporadora".
TJSP condena à devolução em dobro
A judicialização do tema tem produzido resultados favoráveis aos consumidores. O Tribunal de Justiça de São Paulo tem reconhecido a má-fé contratual de incorporadoras que adotaram deliberadamente essa prática, condenando-as à devolução em dobro dos valores pagos indevidamente, com base no artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.
O acórdão em questão, publicado em outubro de 2025, reafirmou que o pleito se funda na Lei 10.931/2004, que veda a correção monetária mensal em contratos imobiliários com parcelamento inferior a 36 meses.
Para Vicentini, o problema não é a ausência de regulação. "A norma existe e é clara. O que falta é cumprimento. A judicialização acaba sendo o único remédio para a correção de uma distorção que deveria ser evitada antes mesmo da assinatura do contrato".
Quem pode ter direito a revisar o contrato?
O especialista orienta que os compradores verifiquem quatro pontos básicos em seus contratos:
- O prazo entre a assinatura e a entrega das chaves - se for inferior a 36 meses, a correção mensal pode ser ilegal.
- A forma de reajuste do saldo devedor - se o contrato prevê atualização mês a mês pelo INCC, há indício de irregularidade.
- A existência de parcelas finais de valor muito baixo - sinal clássico do "alongamento artificial".
- Inconsistências no fluxo de pagamentos - aumentos mensais fora do padrão merecem atenção.
Quem já recebeu as chaves tem um prazo importante a observar. Segundo Vicentini, o período para buscar revisão contratual é de cinco anos contados a partir do último pagamento. "Quem quitou o imóvel nos últimos cinco anos e teve prazo contratual inferior a 36 meses deve buscar orientação jurídica. O direito à devolução pode estar ativo".
O que muda em um mercado aquecido
O contexto de expansão acelerada do mercado imobiliário torna o alerta ainda mais relevante. O Valor Global Vendido (VGV) em 2024 totalizou R$ 54 bilhões, 15% a mais que em 2023, segundo o Secovi-SP. Em 2025, os lançamentos tiveram alta de 40%, com os projetos avaliados em R$ 81,6 bilhões. Num mercado desse porte, o volume de contratos potencialmente afetados pela irregularidade é expressivo.
Para quem ainda está em fase de compra, o advogado recomenda solicitar a inclusão explícita de cláusula de correção anual sempre que o prazo da obra for inferior a 36 meses - embora reconheça que o poder de negociação do comprador frente às incorporadoras seja limitado na prática.
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