A decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de submeter à sistemática dos recursos repetitivos a controvérsia sobre a rescisão de contratos imobiliários com alienação fiduciária não registrados em cartório inaugura uma nova fase de segurança jurídica, mas também de espera, para compradores e incorporadoras em todo o Brasil. O Tema 1.420, discute qual legislação deve prevalecer nesses casos: a Lei nº 9.514/1997, que rege a alienação fiduciária, ou o Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Na prática, a afetação do tema implica a suspensão nacional de todos os processos que tratam da mesma matéria em segunda instância e no próprio STJ. Segundo o advogado Kevin de Sousa, especialista em Direito Imobiliário e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), sócio do escritório Sousa & Rosa Advogados, a medida interrompe temporariamente o avanço de disputas judiciais, mas abre caminho para uma solução uniforme. “Compradores e incorporadoras que já estão em litígio não terão decisão definitiva até o julgamento do repetitivo. Por outro lado, a tese firmada terá aplicação obrigatória, trazendo previsibilidade e estabilidade ao mercado”, explica.
O ponto central da controvérsia está nas consequências financeiras da rescisão contratual. Quando aplicado o CDC, a tendência consolidada na jurisprudência - inclusive pela Súmula 543 do STJ - é a devolução imediata e, em regra, significativa dos valores pagos pelo comprador, com retenção limitada pela incorporadora a título de perdas e danos.
Já sob a ótica da Lei nº 9.514/1997, o cenário é mais rigoroso para o adquirente. Nesse regime, o imóvel deve ser levado a leilão público, e o comprador só terá direito à restituição se houver saldo positivo após a quitação integral da dívida, acrescida de encargos e despesas. Caso contrário, pode perder integralmente os valores já pagos.
De acordo com especialista, essa diferença evidencia o conflito entre dois princípios distintos: “Enquanto o CDC prioriza a proteção do consumidor, a Lei de Alienação Fiduciária busca resguardar o crédito imobiliário e a estabilidade das operações financeiras”.
A divergência jurídica surge justamente nos casos em que o contrato com alienação fiduciária não foi registrado em cartório, etapa essencial para a constituição da garantia real. O STJ já firmou entendimento anterior (Tema 1.095) de que contratos devidamente registrados devem seguir obrigatoriamente a Lei nº 9.514/1997. No entanto, a ausência de registro abre espaço para interpretações distintas, o que levou à multiplicação de decisões divergentes nos tribunais.
A definição do STJ, portanto, será determinante para estabelecer se, mesmo sem registro, deve prevalecer o regime mais protetivo ao consumidor ou a lógica da garantia fiduciária.
Enquanto o julgamento não é concluído, especialistas recomendam cautela redobrada na formalização de novos contratos. “Para incorporadoras e vendedores, a orientação é clara: garantir o registro imediato do contrato no Cartório de Registro de Imóveis. O registro afasta a insegurança jurídica e assegura a aplicação da Lei nº 9.514/1997”, destaca o advogado.
Já para compradores, o momento exige planejamento financeiro rigoroso e atenção às cláusulas contratuais. “A ausência de registro cria uma zona de incerteza. Em caso de dificuldade de pagamento, pode ser estratégico buscar soluções extrajudiciais com base no CDC antes que o credor regularize o contrato”, orienta Sousa.
Impacto sistêmico no mercado imobiliário
A expectativa é de que a decisão final do STJ tenha efeito vinculante e impacto direto sobre milhares de contratos imobiliários no país, especialmente em um contexto de expansão do crédito e diversificação das modalidades de aquisição de imóveis.
“Mais do que resolver uma controvérsia jurídica, o julgamento deverá redefinir o equilíbrio entre proteção ao consumidor e segurança das operações financeiras no setor imobiliário, dois pilares essenciais para o desenvolvimento sustentável do mercado”.
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